中国楼市早已不是统一市场,普涨与普跌很难再同时出现

来源:国民经略 文|凯风 有城市在上涨,有城市在下跌。 中国楼市早已不是统一市场,普涨与普跌很难再同时出现。有城市热到被官方点名约谈,有城市冷到需要重启救市的地步。 市场大分化。过去一年来,哪些城市房价还在涨,哪些城市房价真跌了? 这是截至2020…

来源:国民经略

  文|凯风

  有城市在上涨,有城市在下跌。

  中国楼市早已不是统一市场,普涨与普跌很难再同时出现。有城市热到被官方点名“约谈”,有城市冷到需要重启“救市”的地步。

  市场大分化。过去一年来,哪些城市房价还在涨,哪些城市房价真跌了?

  这是截至2020年9月,二手房价涨幅前10的城市:

  这些城市分别为:

  深圳(15.9%)、唐山(14.6%)、西宁(9.5%)、沈阳(9.4%)、无锡(9.2%)、银川(9.1%)、宁波(7.7%)、成都(7.5%)、徐州(7.3%)、洛阳(6.9%)。

  不难看出,这些涨幅居前的城市,多数都已被官方“约谈”。前不久,住建部先后两次点名14个城市,深圳、唐山、沈阳、银川、宁波、成都均在其列。

  枪打出头鸟,新一轮楼市调控已经席卷而来。深圳、杭州、东莞、南京、沈阳、无锡、宁波、常州均已上马了“史上最严调控”,相信其他城市也不远了。

  这是房价跌回一年前的城市:

  在纳入国家统计局范围内的70个大中城市里,有27个城市房价回到了一年前,占比接近4成。

  其中,跌幅最大的是黑龙江下辖的牡丹江市,跌幅为9.3%;而素有“让炒房客有去无回”的长沙,二手房跌幅仅为0.3%,保持了难得的平稳态势。

  这些城市,以二线城市和三四线城市为主,没有一线城市。

  北上广深作为四大超级城市,虽然楼市调控全国最严,但由于基本面良好,除了深圳之外,楼市均经过过去两年多来的横盘调整,相对健康。

  与一线城市不同,二线城市呈现大分化态势。成都、无锡、沈阳、宁波、杭州等地涨幅居前,而西部和北部城市则多数出现了明显回调。

  在这27个城市中,二线城市主要包括:

  贵阳(-4.7%)、天津(-4.5%)、郑州(-4.4%)、烟台(-3.6%)、青岛(-3.4%)、石家庄(-3%)、济南(-2.9%)、太原(-2.9%)、重庆(-1.4%)、西安(-1.0%)、武汉(-1%)、南昌(-0.9%)、海口(-0.5%)、长沙(-0.3%)。

  前不久,“天津房价两周降价70万”一度引发热议,当地官方出面回应表示房价量升价稳。

  事实上,无论是官方统计数据还是第三方数据,都显示天津房价出现一定下行。

  来源:安居客

  值得注意的是,这些数据均是基于国家统计局70城二手房价数据而来。

  之所以用二手房数据,是因为新房价格存在一定失真,这背后不仅有限价、限网签等因素带来的影响,还因为成交结构变化导致的扭曲。

  相比而言,二手房价格更接近真实市场。不过,官方统计里的二手房数据,也非全面调查数据,而是基于重点调查和典型调查结合而来,与真实市场同样存在一定背离,但可作为参考。

  此外,由于国家统计数据只涉及70个大中城市,一些热门城市诸如苏州、东莞都不在其列;而绝大多数三四线城市也未纳入统计范畴,这意味着无论是房价上涨城市还是下跌城市,都比想象中的要多。

  有城市在上涨,有城市在下跌,这说明了什么?

  其一,楼市呈现大分化态势。重点关注大城市群、大都市圈,以及这些区域的交叉地带,这些区域抗跌能力最强。

  从1998年开始,中国房地产走过20年历程,全国性普涨只有三次:第一次是2004年到2007年,第二次是2009年到2010年,第三次是2016年到2018年上半年。

  这其间,无论是2011年到2015年,还是2018年至今,楼市都呈现分化态势。

  热门城市“万人摇号抢房”,冷门城市一再降价无人问津,这一趋势有望在未来延续。

  其二,新一轮楼市调控,不再区分一二线和三四线城市,凡是出现过热苗头,都在调控之列。

  这是楼市调控思维的全新升级,过去的调控,更多关注的是一线及强二线城市,三四线城市即使大规模刺激楼市也能获得政策容忍,如今情况已经发生了翻天覆地的变化。

  这些住建部新一轮“约谈”,将银川、长春、唐山等地纳入重点关注范畴就可见一斑。显然,深圳上马“史上最严楼市调控”,其他热门城市也没有游移空间。

  其三,三四线城市不能一概而论。过去几年,借助棚改,三四线城市集体上涨。然而,棚改基本接近尾声,三四线城市普遍要面临基本盘的考验。

  不过,处于都市圈和城市群的三四线城市仍有升值空间,尤其是处于中心城市交叉地带的城市,如广深之东莞,依旧有不错的前景。

  相反,收缩型城市,无论房价如何白菜价,都不是好的投资对象,这些城市固然能收一时炒作之效,但难以避免失去流动性的宿命。

    关于作者: 老K

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